日本では新築の住宅を建てることがほとんどで、約85％の方が新築でマイホームを手にします。
残りの15％の人たちは中古で住宅を買いますが、一度人の手に渡った中古住宅に少し抵抗がある方もいると思います。
ところがこの新築住宅の普及率は同じ先進国である諸外国と真逆の数値をマークしています。
驚くことに住宅売買のうち中古住宅の占める割合はアメリカで約90％、イギリスでは約85％です。
住宅事情はそれぞれありますが、日本の中古住宅市場の開拓はまだこれからといったところでしょう。
つまり、中古物件はあまり注目されていない分、お宝物件がたくさん眠っているということです。
一戸建てを購入するときは中古物件を是非選択肢に入れてみてください。
中古住宅のメリットとは
中古住宅の良いところはリノベーションでき、資産価値がもとよりも大幅に上がる可能性を秘めていることです。
日本での住宅販売の在り方も影響していますが、中古住宅にはあまり価値がつきません。
新築の住宅に足を踏み入れるとそれだけで建物資産価値が2割減すると言われています。
このカラクリはモデルルームや展示場、広告宣伝費、手数料などの付加価値分が家の料金に含まれていることが理由ですが、中古になったとたん、ガクっと価値が下がってしまいます。
また、中古住宅は築年数で価値を決められていることも多いため、古いからという理由だけで安く売り出されていることもあります。
では、なぜ不動産会社は新築を勧める？
不動産会社は新築住宅を売ることに慣れています。
中古住宅の場合、知識が必要で労力と時間もかかります。
不動産会社の営業マンとしては新築住宅でどんどん契約を取った方が効率的なのです。
そのため、中古なんて買わずにみなさん新築にしていますよ！という話を聞くこともあります。
しかし、実は中古住宅買ってリフォームしたら、安く済んで資産価値が上がった！という声もあります。
そこで、中古住宅の問題点と良い中古住宅の選び方、安心できる業者選びについてお話していきます。
中古物件のデメリット
まず、中古物件の問題点についてです。
中古物件の問題点は引き渡し後のトラブルがほとんどです。
住んでみたら欠陥住宅だった、リフォーム会社が適当だった、住宅環境が良くない、保証・アフターサービスが悪いといったことです。
これらの問題を解決するために必要なことは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
営業マンは悪いことをあまり教えてくれませんし、中古住宅の知識をあまり持ち合わせていない場合もあります。
中古住宅には既存不適格のものや旧耐震基準の物件も混ざっています。
既存不適格とは当時の建築基準法や法令をクリアして建てられた物件で、現在の基準を満たさないもの指します。
防火管理上危険なものや、建替えやリフォームができないものがあります。
住宅ローンを組ませてもらえないなどの不具合もたくさんあります。
安ければ悪いというわけではありませんが、やけに安くて勧められる古い中古物件があったら、気をつけましょう。
耐震基準は必ずチェック！
耐震基準については日本が地震大国で大きな地震がいつどこで起こるか分からないので必ず確認してください。
1981年に新耐震基準を採用されたので、1982年に建てられた築年数が36年の物件は旧基準と新基準が混在しています。
1982年以前でも耐震補強を行っている物件は問題ありません。
ちなみにマンションの場合は建築申請の許認可と物件の販売までに2年ほどかかるため、1983年を基準にしてください。
良い物件に出会える「中古物件の選びのポイント」
次に良い中古物件の選び方をご紹介します。
木造住宅であれば築年数が20年以上になると、建物自体の価値がほぼゼロになります。
タダなんてそんな物件あるのかと思われる方もいらっしゃると思います。
土地と住宅をセットで販売されていることが多く、建物が０円とは表記されないのです。
調べる方法は購入を検討している中古住宅の地価を計算することです。
販売価格から地価を引くと建物の値段を算出できます。
中古住宅に住んでみたいとちょっとワクワクしてきませんか。
魅力的な中古物件の特徴を続けて挙げてみたいと思います。
- ・土地が広い
- ・将来的には価値が上がりそうな土地を選ぶ
- ・新耐震基準に適合している
- ・リフォームが出来る
- ・アフターサービスが充実している。
この5点です。
将来的に価値が上がりそうな土地は再開発で地価が上がる地域や古めの木造住宅が建ちならぶ地域です。
古めの木造住宅が建ちならぶ地域は将来的に新築住宅への建替えが進み、発展して栄える可能性が高いです。
ただ、木造建てが密集している場合、火事にだけはお気をつけください。
リフォームやアフターサービスについては、やはり信頼できる不動産会社とリフォーム業者を選ぶほかありません。
良い不動産会社を見極めるコツ
最後に中古住宅を選ぶ際に良い不動産会社の特徴とリフォームのポイントを挙げます。
良い不動産会社の特徴
- ・顧客視点であること
- ・売りっぱなしにせず、アフターサービスが明確
- ・ホームページの情報が充実している
- ・中古住宅の取り扱いがある
- ・異業種間のサポート体制が整っている
異業種間のサポート体制とは、建築士、弁護士、税理士、FP、社会保険労務士など横つながりがあり、バックアップ体制が整っていることを指します。
リフォームのポイント
リフォームはリフォーム前にインスペクションを利用することをお勧します。
費用はかかりますが、インスペクションを行うことで本当に必要なリフォーム箇所を知ることが出来て、
希望しているリフォームを実現できるかを見極めることができます。
それからリフォーム業者に委託するとリフォーム費用が余分にかからずに済み、
適当なリフォーム工事が行われる危険性が減るので安心です。
また、リフォーム会社は瑕疵保険を利用できるリフォーム会社を選ぶことも大切です。